旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，以此也拉动众多国内外规模企业竞向滚动资金开发旅游地产。也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的新模式与注意策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。

一、四种新模式将主导未来中国旅游地产进入科学与可持续发展的正确轨道
1、“城市功能区”的旅游地产新模式
        伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用，缺一不可。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力, 引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。从消费的角度看, 旅游地产作为与旅游城市化过程最为密切的产业，代表了旅游提升城市功能的关键过程。旅游地产作为现代消费的重要组成部分, 引起的城市化过程是城市化一种新的模式在实践中逐渐显现，并在旅游界和地产界引起了极大的关注。
        大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。
        案例来说明：《武清天和城旅游地产开发规划》项目位于天津市武清区下朱庄街，下朱庄是武清面向天津的南大门，西北距北京五环路75 公里，南距天津外环10公里，东南距天津塘沽新港75 公里，地理位置得天独厚。经过综合论证，创意基于“水”主题的风情水镇，即充分利用优势水要素，将项目地水资源进行概念化，提出海、湖、河、溪（湿地）四个层次，由此延展出四大风情承载风情水镇概念。包括具有海湾特色的阿姆斯特丹风情、具有开放内海的威尼斯风情、具有城市黄金水道的巴黎塞纳河风情、具有河溪、湿地风格的中国江南水乡风情。通过导入各风情的核心要素与项目地有机结合，形成四大特色物业板块。核心要素应用包括：威尼斯风情的开放内海空间、小船、圣马克广场、蜿蜒的水巷等；阿姆斯特丹风情的成片郁金香、浪漫运河、随处可见的脚踏车、珍贵的艺术收藏文化、层高三到四层的山形墙建筑等；江南水乡风情的水陆并行、临水而居、前巷后河、白墙灰瓦建筑形成的“小桥、流水、人家”；塞纳河风情的36座特色桥梁、河两岸丰富的商业业态、休闲文化等。该主题赋予项目地丰富的水居文化与外向的吸引力，形成双倍价值。增强项目地以居住地产为本质的综合吸引力的同时为旅游休闲、商务、会议、康疗、运动等多产业生长提供了温床。最终形成以为人们创造休闲生活方式为目标，以区内水空间为核心吸引力，以品质居住为核心功能，集商务、会议、康疗、运动、休闲为一体的具备旅游区与城市双功能的旅游地产集群。

2、“产业经济区”的旅游地产新模式
        产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，以高品质天然资源与生态水资源为依托，以发展生态休闲旅游经济及其衍生产业为目的，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的发展城市。笔者在天津城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。在杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规划中提出了产业基地的旅游发展模式，在提升主题特色旅游产品集聚的同时要是突破都市综合服务基地建设。所有这些都将为城市的休闲化进程提供驱动力。
        目前中国，新城引入旅游产业的现象越来越普遍，这是旅游产业本身的特点以及新城建设的需要二者共同决定的。旅游产业成为新城城市化的重要驱动力。旅游的发展，可以带动景区及其周边地区出现城市化现象，包括乡村城市化和由于旅游资源开发带来的度假酒店业、商业区等城市面貌建筑物的大量建设。其一是旅游产业是新城初建的先导力量。新城发展旅游业具备了经济基础优势、城市区位优势和政策优势。主城区旺盛的旅游需求又带来了大量的客源，若基于以上优势以各类旅游景区的构建作为新城启动的先导，有利于促进区域基础设施的快速完善，依托旅游项目开展的观光旅游和商务旅游为新城带来了人气，同时也促进了旅游外延产业的集聚，这些都为人口的进一步迁移、城市规模的进一步扩大提供了前提条件。以华侨城为例，主题公园的构建，成为了区域的核心吸引力，极大的带动了商业、居住地产，逐渐形成配套完善的成熟社区。其二是旅游产业是乡村城市化的重要驱动力。由于新城多位于主城郊区，结合国内城乡现状，新城的建设带有浓厚的乡村城市化色彩。旅游产业对乡村城市化的驱动力主要来源于旅游业与农业的融合，如观光农业、设施农业的出现改变了农民的从业环境，由单纯的作物种植进入到服务行业的范畴，简简单单就解决了农民的就业问题，提高了农民收入，极大缓解了城乡差别、城镇居民收入差别导致的二元结构矛盾，为新城的快速发展和社会稳定铺平了道理。其三是旅游产业可以带动城市产业结构升级。成功的新城应该提供满足于社区日常的居住、文化、教育、商业和公众或私人服务的需求，形成相对独立的城市社区，这就要求有合理的产业配置。在产业融合的大背景下，旅游业在产业链的构建中日益凸显其优势，旅游业可以与农业结合，形成观光农业；与工业结合，形成旅游装备制造业；与商业结合，形成旅游商业，如主题商场、美食\购物街区等；与文化、艺术产业结合，形成演艺、文化体验；与医疗产业融合，形成医疗旅游及养生产业等。形成新型外延产业的聚集，产业结构升级为新城发展注入巨大的活力，带来新城的空间化延展、规模化扩张及城市生活方式的提供。其四是旅游产业可以促进新城环境打造、提供休闲生活方式。人们向往优美怡人的生活、工作环境，花园新城成为发展主流。旅游对生态环境的打造，基础设施的建设，主题街区的美化，文化底蕴的挖掘，休闲氛围的营造等等，共同形成新城全新的城市形象和高品质的生活方式。由于新城的区位、政策等优势，旅游产业会自发聚集到新城，成为城市旅游发展的新平台。在旅游产业驱动下形成的花园新城和休闲生活氛围，本身就具有极强的旅游吸引力。新城拥有相对较低的土地成本、优越的地理和交通区位及消费能力巨大的客源群体。在市场的作用下，新城成为旅游产业的自发集聚地。旅游规划视角下的新城规划，是基于旅游与新城特性的天然契合，是新城和城市旅游发展的共同需要，也是新城规划的重要趋势。

3、“旅游小城镇”的旅游地产新模式
       “旅游小城镇”的开发核心在于不仅仅要注重解决农村剩余劳动力的转移，同时要关注小城镇产业体系的建设和吸引力 与消费力的提升。所以，小城镇的建设与发展，主导思路应该是提高消费能力和吸引消费的能力。关键在于要挖掘这个小城镇的历史文化遗产，张扬这个小城镇独具特色的自然风貌，扶持这个小城镇几千年来赖以生存发展的特色产业（如手工业、餐饮业），以旅游开发为载体，建设旅游小镇，形成以旅游产业为特色主导产业的小城镇，其发展目标，是独具地方浓郁文化特色的主题旅游小镇。
        开发旅游小镇，是以旅游产业为主导产业的小城镇的开发建设。根据旅游小镇的产业定位，可以将其细分为资源主导型、旅游接待型和生态观光型三类，吸引大城市的先富群体移居小城镇，促进共同富裕。在国外，旅游服务业发达的地方，不仅是风景名胜点，包括了乡村乡镇。而乡村乡镇的旅游服务业，对本地居民更具有普遍性、日常性。那些没有或者不能在乡村、乡镇置房的群体，一到周末，就喜欢到小镇上住一夜，或购物，享受自然贴近、返璞归真的欢愉。通过建设旅游小镇，可吸引社会资金的投入，更好地整合、挖掘、保护丰富的自然、历史和民族文化资源。通过这些资源的合理开发利用，提升城镇建设和旅游发展的文化内涵，使旅游小镇成为旅游和文化产业发展的新载体，进而更加充分地转化为产业优势、经济优势。
        发展旅游小镇，可以增加新的就业岗位，为农村富余劳动力向非农产业和城镇转移创造条件，促进农业和农村产业结构调整，带动农村第三产业的迅速发展，繁荣农村经济、增加农民收入、提高农民生活水平。
        旅游地产已经成为中国旅游小镇开发主要动力之一，将旅游小镇开发与城市经营全面结合起来，是能够形成政府资金来源和企业利润构成的关键。一方面，小城镇的建设，国家给予了大量的资金及土地等政策支持措施，特别是，小城镇的土地，不仅仅为国有土地开发，还为集体土地流转开了口子，是一个地产领域的缺口；另一方面，小镇开发中，房地产价格非常低，本地居民购买力不强，商业性房地产企业不太有兴趣，但旅游地产，则意味着巨大的商机――因为旅游房地产的卖家，不是本地居民，而是全国各地的度假游客和度假房地产投资人。开发商以低价获取的小镇土地为依托，面向全国乃至国际销售风景旅游地的度假物业，利差极大，一旦销售成功，获利丰厚。旅游小镇的发展要素，要制定清晰的产业发展战略；要设计旅游吸引力动力机制，及小镇的吸引力是什么；要规划旅游小镇的功能及布局，旅游小镇的功能包括居住、集散、夜间娱乐、观光、休闲、度假、游乐；要整合小镇的旅游资源，策划具有小城镇和旅游双重功能的项目；要做好小镇的景观规划，打造旅游小镇的景观吸引力与休闲度假环境；设计政府功能与商业功能相结合的运作模式。将旅游小镇开发与城市经营全面结合起来，在大理古城、丽江古城、阳朔西街、凤凰古城等地，已经得到实践，并走在了全国旅游地产的前列。大规模、高水准的旅游启动使区域具备完善的市政基础设施，而且资讯商贸发达，很快成为区域内最佳的人居社区和商贸办公中心，以此为发展核心，向外辐射逐渐扩散到与旅游业、文化产业、房地产业、娱乐业等相关的产品生产、销售和服务、形成一套完整的综合产业链条，创造出巨大的经济附加值，以城乡互动休闲体系构建起中国式的新乡村主义。

4、“乡村旅游综合体”的旅游地产新模式
        国家提出新农村建设的战略方针是要实现农业现代化、旅游休闲化，最终实现全面小康。从2005年提出新农村建设战略方针到如今，大江南北涌现了许许多多的典型和模式。其中不乏由房企运作的新农村建设，也出现了一些反面教材——“新农村房地产建设”。那么做为房企该选择怎样的路径介入新农村建设这片蓝海呢？                        
        从战略来说：一是借势旅游顺应国家发展方式转变。未来十年是国家发展的重要战略机遇期，中央把转变发展方式确定为工作的主线。从国家战略的角度来看，在这个历史转折时期，着力推进发展方式转变需要系列新的突破口。而旅游恰恰因其特殊的战略性，面临新的历史性选择——能够也应该成为国家战略转型的一个重要切入点和突破口；二是发展经济形成以旅游产业为主导的新农村建设。新农村建设首先必须发展经济。经济的发展，恰恰需要打破农业产业的界限，把农业产业与二、三产业结合起来。旅游产业横贯一、二、三产业，是各个产业的胶合剂，旅游产业为主导的新农村建设是新时期新农村建设的重要手段；三是平衡三方实现农民致富、政府满意、投资商获利。在为地方造福的大格局之下谋求企业自身的经济利益，才是企业发展的根本所在。帮助农民增收、创收，改善生活方式；为政府高起点，大手笔实施科学化的新农村建设，贯彻落实相关政策方针，争创新农村建设示范工程。
从战术上来说：一是选好区位拿大地块。房企只有拿到大的地块，并距离中心城区一个半小时车程之内。才能借助目标房产的区位、交通等方面的优势，有系统地开发内部生态完整的综合地产项目，企业才能在未来取得预期收益；二是村容村貌建设与产业发展相融合。以旅游的视角，审视农业产业转型，大力发展高效农业、休闲农业、商贸农业，实现耕地资源集约化利用、多元化经营、建立产销通道；审美村容村貌整治，以旅游配套设施的要求进行统一规划设计，并引导农民经营农家乐、民宿等，促使部分农民融入旅游产业系统；三是旅游服务型地产与居所型地产结合。根据项目所在区域的旅游资源品质属性和未来旅游发展蓝图构想，科学配比旅游服务型地产与居住型地产。本文所指的旅游服务型地产是指旅游酒店、农庄、度假村、商业购物设施等。居所型地产是指以居住功能为主体的传统地产，包括居住小区、产权式酒店等；最后，还需要汇聚多方智慧全方位高起点规划。以旅游为主导的新农村建设涉及旅游产业、农业产业、房地产业等多方领域。房企需要在前期就跳出传统项目运作模式，进行统一的规划策划。

二、六种策略驱动中国旅游地产步入企业效益与社会价值最大化的双赢境地
策略一：注意多元业态创意
       ⑴对城市的公共休闲空间和休闲生活进行关注，打造休闲业态的集中区域。如城市商业、城市商务、城市会展、城市娱乐、城市餐饮、城市文化等等的业态集群；②在产业集聚的同时，要注意和引领产业与公共服务空间的融合，如城市的步行街、步行区及宁静的广场、绿地、花园一体规划与运营相统一；③要加强城市传统风貌的保护和城市格调的保护，为城市休闲化发展提供良好的人文特征；④要注重重点休闲载体建设。例如城市公园和市民广场，城市公园和市民广场是地域文化的集中表现方式之一，也是多数市民日常休闲活动的首选区域；如中央商业游憩区，结合休闲娱乐、商业活动、饮食、文化等产业元素，凝聚城市休闲气氛；如临水城市的滨水休闲带，它是城市休闲的亮点和重点，同时也是生活质量的体现点和提高点；如休闲餐饮体系，要构造主体吸引物，包括酒吧、茶座、地方美食等等；如娱乐体系，要特色突出，形成一个多层次的业态构成；如健身体系，要方便齐全，包括运动场馆、水疗保健、高尔夫等；如文化体系，要体现时尚与综合，主要构成有图书馆、博物馆、多功能电影院，以及商业街、创意街区、SHOPPING MALL等。

策略二：强化绿色生态修复
        绿色山水、生态田园往往是旅游地产开发的独特卖点和核心吸引力，是旅游地产项目开发成功的基础和前提。归类起来主要有：1、出入便捷的生态观光路，在旅游地产的横穿区域打通一条生态环境良好、视野开阔同时道路等级高的旅游观光和体验路；2、建立绿色隔离带，以实现旅游地产区域与周边一些传统项目的生态隔离；3、生态水体景观环境的再造，以及水岸景观和休闲设施的建设，整体营造环山绕水的优美环境；4、对荒山裸地进行植树造林和景观治理，提升各种经济林种植面积和适宜种类。将已经存在的林带扩大成林和产业种植区，通过科学引导和体验产业的战略定位，形成具有典型示范意义和高附加值的特色生态产业区；5、对农田景观进行大地景观设计，形成具有特色的田园景观生态，各设施的造型及颜色均考虑整体环境的调和效果，而景观上配合生态资源做出最适当的建构；

策略三：引导综合政策扶持
        目前可以利用的政策集成：1、旅游度假区政策，所在地政府可以给予贷款贴息或以奖代补扶持，3年内减半征收市政公用设施配套费。同时，在安排国债资金、财政贴息或补助资金时，享受其他经济主体同等的政策，给予适度的税费优惠；2、新农村建设示范工程。国家和省级政府对新农村的建设有比较多的鼓励和优惠措施，国家农业部每年有固定基金对“新农村建设示范点”进行相应的奖励和宣传；3、农村公路建设（国家补贴和国债工程）、旅游公路（非干线）建设（国家旅游局、吉林省旅游局）工程。国家旅游局和省级旅游局重点对基础设施，特别是旅游公路建设具有较大支持力度；4、是国家2010年民生工程的资金补贴以及国家发改委批给各地都有鼓励民生发展的支持资金；5、设施农业的推广政策；6、江河湖海水源保护以及涵养林造林工程政策以及生态堤防建设资金；7、国家鼓励农村沼气池和节柴炕灶利用（国债补贴、省补贴）以及自然村屯自来水改造项目（国家）。按照年度自来水改造实际情况进行一定补助；
 
策略四：拉动空间功能转换
        一个旅游地产项目的开发有时因为周边的一条路、政府的一条法规、区域的一个村庄而改变了整个发展格局，如何在限定条件下或突变情况下寻求突破点，并可快速反应猎得新的发展思路和空间，成为项目成功的关键所在。笔者在推进《泰山风景名胜区旅游产业发展规划》。项目组进驻泰山深度调研后，通过权衡中国风景名胜区保护与开发的关系、与泰安城市的关系，鉴于中轴线千百年来已形成的文化格局，提出了“一轴两翼一环线”，即提升中轴线，扩展两翼，贯通沿山大环线的大泰山旅游产业空间发展战略。从实践效果来看，此空间格局的创意，首先，有效的解决了中国风景名胜区如何坚持保护与开发并重的原则；其次，从产品上有效的解决了泰山如何在未来的休闲度假时代继续引领中国旅游走出中国、影响世界的国际竞争力问题。也为泰山从百年来的单一中轴线旅游走向两翼共同发展，形成“双轴驱动、两翼扩展”的大泰山旅游格局，构建了目的地的复合旅游产品。第三，规划创意的环山旅游观光作用的景观大道是具有国家意义的“中国国山风景道”，因为这个举措不仅仅有旅游的特质与形象，同时也成为泰山与泰安山城和谐发展，既有效的保护泰山避免城市化的开发侵扰，又把环山旅游景观价值最大化的标志与表现。随着泰山环山风景道、西翼旅游综合服务区、东翼《封禅大典》大型实景演出、汉武帝封禅御道及古镇文化创意园等大型项目的落地运营，2010年将是泰山走向全域化产业布局、大泰山旅游格局、目的地旅游产品、国际化品牌价值的丰盈时期。
 
策略五：利益驱动土地流转
        土地资源的有效流转是旅游项目落地的重要保障，在旅游开发中怎样才能使农民、企业、政府的土地利益维持均衡？笔者水利完成的苏州市虞山尚湖旅游度假区项目开发的过程中，实施土地流转的利益共享战术很好的解决了这一问题。按照旅游区发展“进三、优一、退二”的产业导向，对不符合旅游区发展要求的工业企业（主要指非农、非涉旅企业）实施“退区进园”。工业企业搬离旅游区内的工业用地，迁入工业园区内，享受优惠的产业政策和良好的功能配套。收回的土地用于旅游发展，实现土地空间置换。申报国家、省或地市级重点扶持或旅游示范项目，取得上级政府在土地上的支持。依托国家各大部委支持方向，根据经济区产业发展需要，可从多角度申报项目，如：当代江南文化示范基地江南文化艺术中心——国家文化产业示范基地；常熟古琴艺术中心——国家级非物质文化遗产的保护和继承；江苏省硒茶产业园——江苏省农科院合作重点试验项目；中国风景名胜区保护与开发论坛会址——中国风景名胜区的研讨交流基地等。整理农村集体建设用地，盘活存量土地资源。比如通过“减法”将旅游经济区内部分农户搬迁出去，腾出的宅基地可以置换为旅游项目的建设用地指标；比如清理农村集体建设用地，成立农村土地股份合作社，所有者以地折价入股介入旅游开发获得相应收益。比如置换宅基地功能，对民居进行改造，农民在自愿的情况下直接或间接（土地入股）

策略六：主题特征有效运用
        介入旅游经营，获取收益。合理流转农、林用地，实现农业规模化经营、促进土地集约化利用。保持土地性质不变，引导特色农业规模化、特色化生产；旅游经济区内地块置换，达到占补平衡。农民、企业、政府在土地流转的过程中共享了利益，保障开发商快速启动项目，促进了项目落地。为虞山尚湖旅游区成为“山水城”一体发展的、复合多种产业的全国知名旅游区打下了坚实的基础。
        旅游地产的开发愿景主要是以休闲度假游客为主，大多建在滨海、山川、湖泊等自然风景区附近。选址远离市区，交通便利。而且分布很广，辐射范围遍及全国各地，向旅游者们传达不同区域、不同民族丰富多彩的地域风情、历史文化等。度假酒店经营季节性强，对娱乐设施要求较完善，突出个性化服务。在设计风格上返璞归真，讲究人与自然融合，努力为住客创造休闲放松的环境。所以主题化成为其核心的开发理念。主要有：1、强调生态环境主题化。地理位置远离城市、交通便利，主要建于滨海、山野、林地、峡谷、乡村、湖泊、温泉等自然风景区附近。度假酒店与大自然有着密不可分的联系，它多处于环境优美的生态敏感地带，讲究人与自然的融合，注重给予旅游者一种度假的心情与情调，达到与现实生活的短暂隔离、和自然风光亲密接触，实现自然、人文与时尚生活的完美结合，呈现度假酒店独特的风格与个性；2、强调生活方式的主题化。拥有完善且独立的生活配套设施和综合性的游憩、娱乐服务设施。度假酒店的主诉求，就是为游客提供多样化服务、多类型休闲及娱乐服务。旅游地产不只是单纯提供食宿的驿站，更是要为旅游者创造一种全方位的休闲生活经历。这种经历往往与它所处的极致自然环境产生共鸣时显得更加丰富，并容易让旅游者产生一种场所感和归属感。从居住的角度看，犹如多个设施完善且相对独立的居住单元体的集合；3、强调人文服务的主题化。服务理念更注重营造人文归属感。在服务理念上除了给游客营造一个“家”的舒适感觉外，更注重于用我国多重文化因素,注重人文关怀，给游客营造一种人文归属感，不但是一种体验型经历，更能在旅游者离开后仍可回味这种体验。服务内容更为全面与完善。既要加强服务细化，更要注重所能提供的服务项目主次结合，优化服务项目结构，已达到对资源的有效利用。通过挖掘酒店所在地最有影响力的地域特征，文化特质，确定一个有意义的主题文化，以此作为统领旅游地产的核心发展脉络，建设具有全方位的颇具个性的度假氛围和经营体系，从而营造出一种无法模仿和复制的独特魅力与个性特征，达到实现提升酒店产品质量和品位的目的；4、强调产品主题的丰富化。产品差异化是吸引旅游者的核心。产品在表现手段上注重综合运用声、光、电等多种形式的高科技设施和技术来包装，以达到在形式上给顾客“耳目一新”的体验。增强活动项目的互动参与性，结合自身区位、资源优势开发游客参与性主题娱乐项目，既给顾客以全新的亲身体验经历，又为其提供了交流的平台，满足了顾客的交际需求；5、强调物业主题酒店化。投资置业、酒店消费，使旅游与地产形成两个产业、两方面需求的有机结合，是产业深化，市场细分的结果。旅游与地产结合发展的旅游房地产可概括为：旅游的业态、地产的模式。旅游具有自然资源的不可再生性的特点，开发商要考虑如何在开发期间既能快速回收投资，满足现金流需求，同时通过不可再生资源的升值为自己预留一些未来收益、通过一定的房地产完整产权型销售、通过酒店管理模式带动升值、通过代理完整产权型房产租赁扩大使用价值和投资者收益，达到经营者和投资者的双赢。所以旅游地产投资模式创新应该首先从理念上、观念上进行。未来旅游地产的产业模式是运营酒店化、资产证券化；

策略七：投资融资途径确立
        旅游地产由于有规模大、投资大、建设周期长、投资回报期长的现实问题，通常还受自然和社会经济、国家房地产政策调控等影响的不确定因素较多。所以必须打破国内银行信贷为主导的单一融资格局，拓展多元的投资融资途径。建议如下：1、国外商业贷款融资途径。这类融资渠道大概分为外国政府贷款、国际金融组织贷款、国际商业贷款。最常用的是国际商业贷款方式，在我国现行的管理中，国际商业贷款包括国外商业银行和其他金融机构贷款、出口银行、发行境外债券、国际金融租赁等。但是特别注意的是这种融资模式因为具有超强的风险控制程序、特别看重企业现金流、特别看重企业是否稳健成长等因素，所以快而稳健的旅游地产项目才是最重要的；2、旅游地产证券化的模式选择。将旅游地产与资本市场运作捆绑在一起将是未来融资的趋势，这样有利于在大规模的项目开发中获取资金，加速资本积累，促使土地的有效利用。资产证券化根据其产生现金流资产类型的不同，划分为MBS、CMBS、REITs、 ABS、海外房地产投资基金等。其中MBS 是以住房抵押贷款为基础，以借款人对贷款进行偿付所产生的现金流为支撑。CMBS商业抵押担保证券（简称CMBS，Commmercial Mortgage Backed Security）是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。CMBS与MBS的主要区别在于，MBS以住宅地产作为担保，而CMBS以商业地产作为贷款抵押品。REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs一般从上市或非上市公司收购房地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通。REITs既是房地产企业融资渠道，又能为购买者提供投资某项不动产的渠道。一般来说，分为股权类、债权类和混合型三种。ABS它是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式；主要针对除不动产外的能够产生稳定的、可预期现金流的资产加以证券化。目前，ABS资产证券化是国际资本市场上流行的一种项目融资方式，已在许多国家的大型项目中采用。海外房地产基金对中国房地产市场已改变以前观望态度，投资力度很大，投资基金是基金公司靠发行投资基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金，再将其投资于股票、债券等投资对象，获得的净收益分配给广大投资者的一种集合投资模式；因为旅游地产的资产范围很广，除旅行社、旅游饭店、旅游交通公司的固定资产、流动资产和其他资产外，一般还包括景点与景区中的自然和人文资源，以及相应的基础设施、附属服务业、商业和零售业的固定资产、住宅和流动资产等，所以应该根据这些资产的特点来选择不同的融资模式；3、境内外上市融资。上市融资越来越重要，成为各旅游地产开发公司的首选融资模式，房地产企业上市必备条件有持续三年盈利、净资产收益率每年不得低于10%、累计对外投资额不超过净资产的50%、总资产负债率低于70%、所有者权益至少5000万元。境外直接上市即直接以国内公司的名义向国外证券主管部门申请发行的登记注册，并发行股票(或其它衍生金融工具)，向当地证券交易所申请挂牌上市交易。即通常说的N股、S股等。通常还有的做法就是买壳借壳上市。目前我国境外上市渠道主要是纽约证券交易所（NYSE）和纳斯达克（NASDAQ）；4、金融租赁融资。金融租赁也叫融资租赁，是由出租人根据承租人的请求，按双方的事先合同约定，向承租人指定的出卖人购买承租人指定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，将一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。只要双方协商一致，在租赁期满后，该租赁物即可以归承租人所有；5、典当融资。典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为；
        总的来说，旅游地产行业是土地和资金的紧密结合体，二者缺一不可。在当前新的金融环境下，融资能力就是竞争力。面对以上众多的融资途径来看，国内商业银行贷款相对容易获得，这是企业主要融资工具；国外商业银行贷款一旦获得，贷款数额相对巨大，利率较高；投资信托信托在期限、规模、风险方面与房地产开发匹配，融资方式灵活，节税，适合中大型房企；投资基金关注成长型规范企业，回报要求高；境内上市可以提升企业品牌，直接扩大融资渠道，适应房企改制需求；境外上市上市公司可达到尽可能高的价格，公司可获得较大声誉，股票发行范围广；金融租赁节省成本，有避税作用，无需额外抵押和担保品，降低企业现金流，可获得余额融资，适合长期融资需求；典当融资办理时间短，借款成数高，无需评估费，当金用途不设限制；私募基金手续简便，可节省企业发行时间注册费用，融资数目大；合作开发互相补充房地产开发资源，推动资金有机结合，盘活开发项目，获得合作比较容易；
        从旅游地产企业角度来看，大型企业适宜选择投资基金、境内上市、境外上市、发行企业债、国外商业银行贷款；中型企业适宜选择投资信托、企业并购、国内商业银行贷款；小型企业适宜选择私募资金、金融租赁、合作开发、典当融资；结合各个融资模式的特点，然后根据企业自身情况，找到企业自身适合的融资模式，是自身投入更少，获得更多，效率最大化。

作者简介：
        许豫宏：著名旅游学者，教授。行业咨询15年，成功实现旅游景区与旅游城市营销、旅游产业与区域发展规划、城市战略与旅游地产开发方案的三步跨越。现任北京巅峰智业集团副总裁。
        先后主持《天津市旅游产业发展规划》、《杭州市旅游产业发展规划》、《大连市旅游产业发展规划》、《宁波市旅游产业发展规划》、《天津滨海新区旅游产业发展规划》、《鸭绿江流域旅游产业发展规划》、《环京津温泉带产业发展规划》、《环京津冰雪旅游产业发展规划》、《泰山风景名胜区旅游产业发展规划》等城市区域旅游与国家重点风景名胜区旅游专项规划两百余部；
        先后为北京市、天津市、大连市、南京市、无锡市、苏州市、青岛市、宁波市、秦皇岛市、承德市、廊坊市、焦作市、洛阳市、信阳市、泰安市等国内六十余个著名旅游城市的城市战略发展与旅游产业经济的咨询专家；
先后主持万象控股集团、泛海国际集团、象屿集团、利海集团、联想控股集团、龙顺庄园集团、大连港投资集团、陕旅集团、港中旅集团、中国浩远集团、泰达控股集团、龙城旅游控股集团、海航集团、泰兴隆集团、博大集团、百事通集团、天房集团、国网新源集团、泰山旅游集团、福兴集团等百余家企业集团的旅游地产开发项目规划（策划）；
        先后为上海市旅游（营销）论坛、中国住交会旅游城市与旅游地产开发论坛、深圳旅游地产培训、中国风景名胜区论坛、三峡汉丰湖保护与发展论坛、深圳市大鹏湾保护与发展论坛、太湖投资论坛、东陇海战略发展论坛、中国休闲城市发展论坛、凤凰网房地产论坛等60余家论坛（培训）做专题讲座。